“十五五”開(kāi)局：房地產(chǎn)從“房住不炒”到“高質(zhì)量發(fā)展”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身
2026-04-13 11:16:40
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)
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隨著“十五五”規(guī)劃綱要的正式發(fā)布，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的政策語(yǔ)境迎來(lái)了一次重要轉(zhuǎn)變。從過(guò)去多年強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”，到如今明確提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并將房地產(chǎn)從傳統(tǒng)的“經(jīng)濟(jì)發(fā)展”章節(jié)調(diào)整至“民生保障”篇章，這一系列變化釋放出強(qiáng)烈的頂層設(shè)計(jì)信號(hào)。
在畢馬威中國(guó)近期發(fā)布的《馳騁向山海——“十五五”規(guī)劃行業(yè)影響展望》報(bào)告中，房地產(chǎn)被列為九大關(guān)鍵行業(yè)之一，并指出行業(yè)正經(jīng)歷從“增量擴(kuò)張”向“存量精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”的深刻轉(zhuǎn)型。圍繞這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日專(zhuān)訪了畢馬威中國(guó)地產(chǎn)與建筑行業(yè)主管合伙人厲俊與畢馬威中國(guó)大灣區(qū)科技咨詢(xún)合伙人李良，就“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的政策邏輯、市場(chǎng)格局、企業(yè)轉(zhuǎn)型與科技賦能等核心議題展開(kāi)解讀。
從風(fēng)險(xiǎn)防控到模式重構(gòu)
“從‘房住不炒’到‘推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展’，這一表述轉(zhuǎn)變并非弱化‘房住不炒’的核心定位，而是行業(yè)發(fā)展階段迭代后的政策升級(jí)，是從被動(dòng)防控風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向主動(dòng)構(gòu)建新模式?！眳柨≡诓稍L中表示。
她認(rèn)為，這一變化釋放了三重信號(hào)。第一重，行業(yè)定位回歸民生本源。房地產(chǎn)不再作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)工具，而是納入保障和改善民生的基礎(chǔ)框架，更強(qiáng)調(diào)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的適配性，而非單一的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用。第二重，發(fā)展模式從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化，告別粗放的規(guī)模導(dǎo)向、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊模式，品質(zhì)、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)成為競(jìng)爭(zhēng)核心。第三重，行業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯從開(kāi)發(fā)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)服務(wù)主導(dǎo)，房企的價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)將從銷(xiāo)售規(guī)模轉(zhuǎn)向科技賦能與資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力，從“蓋房子”轉(zhuǎn)向“做服務(wù)、提品質(zhì)、管資產(chǎn)”。
對(duì)于房地產(chǎn)被從“經(jīng)濟(jì)發(fā)展”章節(jié)調(diào)整至“民生保障”篇章，厲俊認(rèn)為，這一調(diào)整是角色定位的戰(zhàn)略性校準(zhǔn)，而非根本性顛覆，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)雙重屬性的精準(zhǔn)歸位，更契合當(dāng)前市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化。
“此前，房地產(chǎn)承擔(dān)著投資拉動(dòng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重作用。如今，隨著住房供需基本平衡，政策目標(biāo)從填補(bǔ)供給缺口轉(zhuǎn)向優(yōu)化結(jié)構(gòu)失衡，住房民生屬性成為主導(dǎo)?！眳柨≈赋?，這一調(diào)整確立了“市場(chǎng)+保障”雙軌并行的制度框架，意味著房地產(chǎn)政策將更加注重公平性、可及性與居住體驗(yàn)，而非單純的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，為后續(xù)保障性住房與商品住房的分類(lèi)施策奠定了制度基礎(chǔ)。
“十五五”規(guī)劃提出了“優(yōu)化保障性住房供給”與“因城施策增加改善性住房供給”。厲俊認(rèn)為，這一“雙軌制”供給體系的戰(zhàn)略意義體現(xiàn)在三個(gè)方面：在社會(huì)公平層面，保障性住房逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難；在市場(chǎng)效率層面，改善性住房鼓勵(lì)商品房市場(chǎng)在品質(zhì)、服務(wù)、智慧化等方面充分競(jìng)爭(zhēng)；在宏觀穩(wěn)定層面，“雙軌制”并行有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)單一需求側(cè)刺激的依賴(lài)。
對(duì)于保障性住房的可持續(xù)發(fā)展路徑，厲俊指出，過(guò)去保障性住房領(lǐng)域出現(xiàn)的空置、配套不足、管理混亂等問(wèn)題，根源在于供給與需求脫節(jié)、資金與運(yùn)營(yíng)脫節(jié)、責(zé)任與激勵(lì)脫節(jié)。破解這一困局，需要在資金來(lái)源、選址規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)機(jī)制、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)四個(gè)維度同步構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。
厲俊表示，在資金可持續(xù)方面，再貸款、專(zhuān)項(xiàng)債、保障性租賃住房REITs已打通“投融管退”全生命周期的資金閉環(huán)，保障性住房不再完全依賴(lài)財(cái)政輸血。在規(guī)劃端，通過(guò)“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)匹配，重點(diǎn)在人口凈流入量大、房?jī)r(jià)明顯偏高的核心城市加大供給。在避免“成而不優(yōu)”方面，關(guān)鍵是將“好房子”標(biāo)準(zhǔn)向保障性住房領(lǐng)域延伸，以高品質(zhì)供給增強(qiáng)入住吸引力，同時(shí)搭建數(shù)字化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)從“住得進(jìn)”到“住得好”的轉(zhuǎn)變。
品質(zhì)時(shí)代與存量深耕
“十五五”規(guī)劃中首次明確提出建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”，厲俊認(rèn)為，這標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面邁入品質(zhì)時(shí)代。
“從2025年5月1日《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，到2025年8月《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》將‘好房子’與‘好社區(qū)’建設(shè)提升至戰(zhàn)略高度，品質(zhì)不再是溢價(jià)來(lái)源，而是市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本門(mén)檻。”厲俊表示，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將從拿地快、周轉(zhuǎn)快轉(zhuǎn)向設(shè)計(jì)好、建造精、服務(wù)優(yōu)，這對(duì)行業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，倒逼房企在全流程中建立品質(zhì)管理體系，從“卷規(guī)?！鞭D(zhuǎn)向“卷品質(zhì)”。
厲俊強(qiáng)調(diào)，“智慧”是品質(zhì)時(shí)代的核心抓手，也是精細(xì)化管理的重要支撐。真正的品質(zhì)時(shí)代，絕非單純的建材升級(jí)、裝修升級(jí)，而是通過(guò)人工智能、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等科技手段，實(shí)現(xiàn)房屋建造、運(yùn)維、服務(wù)的全流程品質(zhì)管控。
在談及“好房子”落地的配套支撐時(shí)，厲俊指出，需要政策標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)支撐與商業(yè)模式三個(gè)維度的協(xié)同。在政策端，需針對(duì)性出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)支持與監(jiān)管政策，包括新型建材的研發(fā)補(bǔ)貼與采購(gòu)稅收優(yōu)惠、設(shè)計(jì)創(chuàng)新激勵(lì)政策、全流程施工監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的完善等。在技術(shù)端，BIM全流程應(yīng)用、智能化系統(tǒng)集成、綠色建材供應(yīng)鏈管理等是關(guān)鍵抓手。在商業(yè)模式端，推動(dòng)房企從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”單一模式向“全周期品質(zhì)服務(wù)”模式轉(zhuǎn)型。
對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，厲俊建議，響應(yīng)“好房子”戰(zhàn)略的核心在于以科技為引擎的系統(tǒng)能力重構(gòu)與精細(xì)化管理升級(jí)。企業(yè)應(yīng)通過(guò)大數(shù)據(jù)分析客戶(hù)居住需求，建立標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制的“好房子”產(chǎn)品體系；深化供應(yīng)鏈管理，搭建綠色建材專(zhuān)屬供應(yīng)鏈體系；在后端運(yùn)維環(huán)節(jié)搭建智慧社區(qū)管理平臺(tái)，從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)向“全周期品質(zhì)服務(wù)”。
“建立房屋全生命周期管理制度”被寫(xiě)入“十五五”規(guī)劃，這在過(guò)去并不多見(jiàn)。厲俊指出，這一政策的提出源于我國(guó)存量住房的現(xiàn)實(shí)需求。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2040年前后，近80%的房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期，對(duì)房屋體檢、維修和保險(xiǎn)等的需求將大幅增加。
“這一制度要求建立房屋‘身份證’制度，完善房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)等配套機(jī)制，明確各方責(zé)任主體，形成從源頭預(yù)防到末端處置的閉環(huán)管理體系。”厲俊表示，對(duì)行業(yè)運(yùn)行邏輯的深遠(yuǎn)影響在于，房屋的價(jià)值創(chuàng)造周期將從銷(xiāo)售結(jié)束延伸至全生命周期，物業(yè)服務(wù)、設(shè)施維護(hù)、改造翻新將成為持續(xù)的價(jià)值來(lái)源，行業(yè)的收益模型將從一次性交易向長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)變。
她認(rèn)為，全生命周期管理制度的建立，必將催生規(guī)?；?zhuān)業(yè)化的住房維護(hù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。房屋安全體檢、智慧運(yùn)維、房屋保險(xiǎn)、存量翻新等業(yè)務(wù)將形成系統(tǒng)性持續(xù)需求。而這一生態(tài)的核心落地載體，正是房企旗下的物業(yè)服務(wù)板塊。
“房企應(yīng)依托自身房建板塊的施工、建材、設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)特長(zhǎng)，聯(lián)動(dòng)旗下物業(yè)公司的資源優(yōu)勢(shì)，圍繞住宅全生命周期服務(wù)進(jìn)行深度探索?！眳柨〗ㄗh，房企可推動(dòng)房建板塊的專(zhuān)業(yè)能力與物業(yè)板塊的落地能力深度融合，將物業(yè)管理從傳統(tǒng)的保潔、安保等基礎(chǔ)服務(wù)，拓展至房屋安全體檢、設(shè)施設(shè)備維保、節(jié)能改造、加裝電梯、存量戶(hù)型煥新等全生命周期增值服務(wù)，最終構(gòu)建起穩(wěn)定的經(jīng)常性收入體系。
“十五五”規(guī)劃和2026年《政府工作報(bào)告》中系統(tǒng)部署了城市更新工程。厲俊認(rèn)為，這是對(duì)邁入以存量資產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)為核心的發(fā)展新階段的制度性確認(rèn)，標(biāo)志著行業(yè)發(fā)展中心從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。
她從需求側(cè)、供給側(cè)、存量側(cè)三個(gè)維度進(jìn)行了分析。需求側(cè)，人口負(fù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化增速放緩，傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化帶來(lái)的增量住房需求基本觸頂；供給側(cè)，新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)增量更多來(lái)自城市內(nèi)部更新；存量側(cè)，350億平方米的城鎮(zhèn)存量住房催生了龐大的改造、翻新、運(yùn)維需求。
厲俊指出，存量時(shí)代，房企從高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，本質(zhì)是從單一“Developer”向開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)兼具的“Operator”轉(zhuǎn)型，是從“賣(mài)房變現(xiàn)”到“資產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)理念與能力體系重構(gòu)。
她提出，房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力將實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性重構(gòu)，包含三大能力：一是開(kāi)發(fā)端科技賦能的精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)能力，能以AI、大數(shù)據(jù)優(yōu)化住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售全流程；二是服務(wù)端的全生命周期價(jià)值挖掘能力，依托物業(yè)實(shí)現(xiàn)服務(wù)增值與資產(chǎn)賦能；三是持有型物業(yè)的智慧運(yùn)營(yíng)能力，能通過(guò)數(shù)字化工具實(shí)現(xiàn)自持資產(chǎn)的精細(xì)化管控與長(zhǎng)期價(jià)值提升。
科技賦能與競(jìng)爭(zhēng)新格局
在談及科技與地產(chǎn)融合時(shí)，李良表示，依托成熟的行業(yè)大模型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入全流程數(shù)智化階段。AI、大數(shù)據(jù)、BIM等技術(shù)已從工具升級(jí)為房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的底層重構(gòu)動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)“投融建管營(yíng)”全流程的數(shù)智化變革。
他舉例說(shuō)，在設(shè)計(jì)與施工端，生成式AI與BIM的深度融合，大幅縮短復(fù)雜方案設(shè)計(jì)周期；數(shù)字化工地、無(wú)人機(jī)巡檢與機(jī)器人協(xié)作的精準(zhǔn)調(diào)度，實(shí)現(xiàn)施工質(zhì)量、成本、安全的精細(xì)化管控。在營(yíng)銷(xiāo)與交付端，通過(guò)大數(shù)據(jù)對(duì)目標(biāo)客群行為的深度挖掘，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)選址與差異化定價(jià)。在存量運(yùn)維端，數(shù)字孿生技術(shù)將物理空間的實(shí)時(shí)狀態(tài)映射至云端，使基礎(chǔ)設(shè)施具備“可感知”與“自我調(diào)節(jié)”的智慧屬性。
對(duì)于科技賦能是否會(huì)加劇行業(yè)分化，李良坦言，科技賦能必然會(huì)加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)性分化，但核心差距在于科技應(yīng)用與精細(xì)化管理的落地能力，而非企業(yè)規(guī)模。大型房企憑借資金、人才優(yōu)勢(shì)可搭建全流程數(shù)智化平臺(tái)，而中小企業(yè)則可通過(guò)“借力不造力”的策略，依托行業(yè)共建的數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施，與科技服務(wù)商合作，以低成本實(shí)現(xiàn)核心環(huán)節(jié)的科技賦能，同時(shí)深耕特定城市群或細(xì)分賽道，以極致的本地化精細(xì)化服務(wù)形成差異化優(yōu)勢(shì)。
展望“十五五”期間的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，李良認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)呈現(xiàn)“高度集中+細(xì)分深耕”的結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢(shì)。粗放擴(kuò)張型企業(yè)加速出清，市場(chǎng)向具備核心能力的優(yōu)質(zhì)主體集中。從近年數(shù)據(jù)來(lái)看，TOP100房企中千億房企數(shù)量從2020年的41家銳減至2025年的10家。
他預(yù)測(cè)，未來(lái)三類(lèi)企業(yè)有可能脫穎而出。第一類(lèi)是品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)雙優(yōu)的頭部房企，深耕核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，以科技賦能實(shí)現(xiàn)全流程精細(xì)化管理，形成“重資產(chǎn)壓艙+輕資產(chǎn)擴(kuò)張”的雙引擎模式。第二類(lèi)是精耕區(qū)域的優(yōu)質(zhì)民企，聚焦1至2個(gè)核心城市群，以極致的產(chǎn)品力和本地化服務(wù)能力建立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第三類(lèi)是專(zhuān)業(yè)化輕資產(chǎn)服務(wù)商，專(zhuān)注代建、物業(yè)、商業(yè)與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)等，REITs市場(chǎng)的成熟將進(jìn)一步放大其資本化空間。
對(duì)于正在轉(zhuǎn)型中的房企，李良提出了四項(xiàng)戰(zhàn)略建議。首先，守住財(cái)務(wù)安全底線(xiàn)，告別“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，以嚴(yán)苛的投資紀(jì)律篩選項(xiàng)目，積極探索REITs、資產(chǎn)證券化等工具。其次，把城市更新視為下一個(gè)十年的核心賽道，提前搭建政府協(xié)調(diào)、社區(qū)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理的綜合能力體系。再次，立足自身資源稟賦精準(zhǔn)布局，不盲目追求全賽道擴(kuò)張，聚焦優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，以專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力參與本地資源重構(gòu)。最后，持續(xù)聚焦“好房子”戰(zhàn)略，將安全、舒適、綠色、智慧四大維度內(nèi)化為可量化、可交付的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。
“‘穩(wěn)中求進(jìn)’四個(gè)字，對(duì)于當(dāng)下的房企而言，‘穩(wěn)’是生存前提，‘進(jìn)’是轉(zhuǎn)型方向，兩者不能偏廢?！崩盍急硎荆拔ㄓ袑⒕?xì)化管理貫穿全業(yè)務(wù)流程，才能在新周期中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展?！?/p>
（中經(jīng)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道）
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